Suoraan sisältöön
Suomen ulkoministeriö

Ruotsin asuntomarkkinoilla asuntoa tarvitsevien haasteet lisääntyvät - Suomen suurlähetystö, Tukholma : Ajankohtaista

SUOMEN SUURLÄHETYSTÖ, Tukholma
SUOMEN KUNNIAPÄÄKONSULAATTI, Göteborg


Finlands ambassad
Gärdesgatan 11, 115 27 Stockholm
+46 8 676 6700, info@finland.se
Finlands honorära generalkonsulat
Götgatan 10, 41105 Göteborg
+46 31 801 050, sanomat.got@formin.fi
Suomi | Svenska |  |  | Instagram
Kirjasinkoko_normaaliKirjasinkoko_suurempi
 
Edustustojen raportit, 23.3.2018

Ruotsin asuntomarkkinoilla asuntoa tarvitsevien haasteet lisääntyvät

Asuntomarkkinat säilyttää asemansa epävarmuustekijänä Ruotsin taloutta koskevissa analyyseissa. Ruotsissa riskit tunnustetaan, mutta niiden laajuutta ei pidetä niin suurena kuin ulkopuolisten laatimissa raporteissa. Viimeaikaisen hintojen pudotuksen uskotaan tasaantuvan. Korjausliikettä pidetään tervetulleena, mutta sen syyt nähdään eri tavalla valtion ja yksityisen sektorin toimijoiden kesken.

Finanssiministeriö ja keskuspankki näkevät hintakehityksen taustalla lisääntyneen tarjonnan. Pankit ja rakennusteollisuus puolestaan pitävät hintojen pudotuksen syinä lainan takaisinmaksuehtojen kiristämistä sekä hallituksen suunnitelmia yritysten korkovähennysmahdollisuuksien rajoittamisesta.

Rakennusteollisuus ennustaa  asuntorakentamisen jarrutusta kuluvalle ja ensi vuodelle. Ruotsi jäämässä jälkeen yli 700 000 asunnon tavoitteesta vuoden 2025 mennessä. Asuntopula korostuu suurkaupungeissa, joissa tarvitaan edullisia vuokra-asuntoja.

Muita asuntomarkkinoihin osin liittyviä lieveilmiötä ovat kulutusluottojen/varjopankkitoiminnan kasvu sekä vanhempien ikäluokkien lainataakan voimakas kasvu; lasten asuntojen rahoittaminen taustalla?

Kokonaisvaltaiseen reformiin ei löydy tällä hetkellä riittävää poliittista tahtoa. Keskeiseksi vaaliteemaksikaan se ei ole nousemassa.

Ruotsin talouskehityksen keskeisenä kysymyksenä pysyy rakennussektori ja asuntomarkkinat. Komission vuotuinen analyysi Ruotsin talouden haasteista tulee viime vuosien tapaan nostamaan asian esille. Kokonaistilanne on monimutkainen. Samalla kun tilastot osoittavat asuntorakentamisen piristyneen ja kääntyneen kasvuun – tosin kysyntään nähden alhaisista lähtökohdista – ovat uutiset rakennussektorin voimakkaasta jarruttamisesta lisääntyneet viime kuukausina.

Asuntoa tarvitsevien haasteet lisääntyvät erityisesti suurkaupunkialueilla

Viime vuosien rajun hintakehityksen taustalla on muun muassa edullinen kiinteistöverotus, Ruotsin löyhä lainojen takaisinmaksuvelvoite (jota on nyt kiristetty kaksi kertaa lyhyen aikavälin aikana), anteliaat verovähennysmahdollisuudet sekä alhainen korkotaso. Samalla rakentamisen kustannukset ovat EU:n korkeimpia ja rakentamisen taso on ollut alhaista kysyntään nähden. Verotus ja pankkien lainoituksen ehdot ovat suosineet omistusasuntorakentamista, vaikka samalla erityisesti suurkaupungeissa on ollut voimakas pula vuokra-asunnoista. Erityisesti Tukholmassa asuntopula on suurin talouksilla, joiden taloudelliset lähtökohdat ovat keskimääräistä heikommat.

Asuntomarkkinoiden tilaan liittyvät riskit hyväksytään laajasti, mutta riskin suuruutta pidetään Ruotsissa ehkä pienempänä kuin mitä ulkopuolisten tahojen raporteissa (komissio, OECD, IMF) tuodaan esille.

Viime kuukausien hintojen pudotusta pidetään tervetulleena korjauksena ja sen uskotaan tasaantuvan lähikuukausien aikana. Hintojen korjausliike on Tukholmassa ja Göteborgissa hieman muuta maata rajumpi, mutta mihinkään kuplan puhkeamiseen ei kuitenkaan uskota.

Näkemykset hintapudotuksen taustoista eroavat. Valtiolliset toimijat, finanssiministeriö ja keskuspankki, näkevät hintakehityksen taustalla ennen kaikkea lisääntyneen rakentamisen. Yksityinen sektori puolestaan pitää syynä asuntolainojen takaisinmaksuun tehtyjä kiristyksiä sekä hallituksen esillä olleita suunnitelmia yritysten korkovähennysten hyödyntämisen rajoittamisesta verotuksessa.

Ruotsissa on viimeisen kymmenen vuoden aikana tapahtunut kolme kertaa asuntomarkkinoiden hintojen korjausliike. Esimerkiksi Swedbankin pääanalyytikko pitää kahden aikaisemman (2008 ja 2011) pääsyynä kysyntäpuolta. Viimeisimmässä pudotuksessa kyse on tarjonnan ja tiukennettujen lainasääntöjen yhdistelmästä.

Vuonna 2016 tehty päätös kiristää takaisinmaksuvelvoitetta oli Swedbankin mukaan oikea toimenpide, mutta tuoreinta lisäkiristyspäätöstä pankki pitää huonosti ajoitettuna. Kiristykset ovat pankin mukaan hidastaneet rakentamista ja lisänneet varjopankkitoimintaa. Tilastojen mukaan kulutusluottojen kasvu lähti voimakkaaseen nousuun samalla kun lainojen takaisinmaksuvelvoitetta kiristettiin. Keskuspankissa asian nähdään liittyvän enemminkin samaan ajankohtaan osuneen internet-pohjaisten kulutusluottopalveluiden kehitykseen ja kasvuun yleisesti.

Ruotsissa on alettu kiinnittämään huomiota myös vanhojen ikäluokkien velkaantumisen voimakkaaseen kasvuun. Osin tämä selittyy demografialla väestön ikääntyessä. Yksi selitys on myös se, että vanhat ikäluokat hyödyntävät nyt omien asuntojensa voimakkaan arvonnousun ottamalla lisää lainaa. Osan näistä lainoista arvellaan käytettävän nuorten asuntojen hankinnan rahoittamiseen. Korkojen mahdollinen nousu muodostaa tässä ilmiössä selkeän riskitekijän.

Tuoreimmat Ruotsin rakennusteollisuuden ennusteet osoittavat rakennussektorille viilennystä parin kuuman vuoden jälkeen. Kokonaisuustuotannon arvioidaan laskevan viime vuoden 65 000 asunnosta noin 46 000 asuntoon vuoteen 2019 mennessä. Myös rakennusliitto pitää tilanteen aiheuttajana ennen kaikkea politiikkaa, lainaehtojen kiristämistä ja todennäköisesti tulevaa korkovähennyksen rajoittamista. Asuntorakentamisen investointien riskien nähdään kasvaneen.

Vaikka rakentamisen hidastuminen saattaa vaikuttaa myös bruttokansantuotteeseen, mitään varsinaista kriisiä rakentamisen osalta ei ole nähtävissä. Rakentamisen tahti on edelleen hyvällä tasolla ja lisäksi hyötyrakennusten osalta on nähtävissä kasvua. Suurempi ongelma onkin lopulta se, että Ruotsi tarvitsee vuoteen 2025 mennessä peräti 700 000 uutta asuntoa ja tästä tavoitteesta ollaan nyt jäämässä auttamattomasti jälkeen. Tavoitteeseen pääseminen edellyttäisi keskimäärin yli 85 000 asunnon rakentamista vuositasolla

Asuntomarkkinoiden tilanne tulee pysymään esillä myös lähivuodet. Kokonaisuuden korjaamiseksi tarvittaisiin laaja verotuksen reformi, mutta puolueiden kesken on vaikeata löytää blokkirajat ylittävää kompromissia. Vaikka reformista keskustellaan, tällä hetkellä ei ole olemassa konkreettista ehdotusta verotuksen uudistamista, huomioiden myös asumisen. Tällä hetkellä vaikuttaa myös siltä, että asia ei olisi nousemassa ainakaan keskeisten vaaliteemojen joukkoon.

Tulosta

Päivitetty 26.3.2018


© Suomen suurlähetystö, Tukholma; Suomen kunniapääkonsulaatti, Göteborg
 | Tietoa palvelusta  | Yhteystiedot